Wie beeinflussen hohe Mieten Verbraucher und Investoren?
Die kürzliche Abweisung des Berliner Mietendeckels durch das Bundesverfassungsgericht hat vorerst für ein klares Signal auf dem Wohnungsmarkt gesorgt. Doch womit hat man in den kommenden Jahren zu rechnen, wenn es um Wohnregulierungen durch den Staat geht? Die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft PwC hat mit einer neuen Studie einmal mehr deutlich machen können, dass der Bumerangeffekt resultierend aus Regulierungen durch den Staat nicht zu verachten ist. In zukünftige staatliche Regulierungsvorhaben sollte der Bumerangeffekt daher mit einbezogen werden. In der Studie konzentrierte sich PwC auf das Instrument des Berliner Mietendeckels. Auch Privat-Anleger und
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warten gespannt auf Neuigkeiten zum Immobilienmarkt.
Mögliche staatliche Instrumente für die Mietregulierung
- Mietpreisbremse
- Baulandmobilisierungsgesetz
- Milieuschutzverordnungen
- Mietendeckel
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Mietsenkungen bei verringertem Angebot an Wohnungen und Immobilien
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und steigende Mieten beschäftigen derzeit viele Verbraucher. Berlin stellte als Zentrum der Studie eine Extremumgebung dar. Denn verglichen zu den anderen 15 Bundesländern finden hier die strengsten Regulierungen im Wohnungsmarkt Anwendung. Zumindest das Thema Mietendeckel konnte vorerst abgewendet werden. Eigentlich zielt das Instrument darauf ab vor allem für Einkommensschwache bezahlbare Mieten zu sichern. Allerdings gehört aus Sicht der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft weitaus mehr dazu, wie etwa die ausgiebige Betrachtung der Auswirkung hinsichtlich Langfristigkeit und Komplexität. Der bisherige Mietendeckel hat in Berlin zwar zu einem um rund 8% gesunkenen Mietpreis geführt. Allerdings profitieren hauptsächlich Einkommensstarke davon. Aufgrund der gesteigerten Wettbewerbssituation sank das Bestandsmietwohnungs-Angebot um fast 60%. Obwohl der Staat mit der Reglementierung auf Immobilienkonzerne und Investoren abzielt, treffen diese private Anleger gleichermaßen und damit den gesamten Wohnungsmarkt. Werden somit andere Anlage-Alternativen wie zum Beispiel der
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Steigende Mieten: So zeigt sich der Bumerangeffekt
Die direkten Folgen sind gezeichnet von sinkenden Rendite, die vor allem Privateigentümer treffen. Für diese wird dann eine Vermietung weniger lukrativ und führte in der Regel zu deutlich geringeren Investitionen in den Berliner Wohnungsbestand. Trotz des Mietendeckels konnte festgestellt werden, dass zwar die Mietpreise konstant blieben oder gesenkt werden konnten. Der Preis dafür war allerdings, dass Kaufpreise deutlich anstiegen. Die direkten Effekte daraus zeigten sich in der nationalen und globalen Wahrnehmung, dass Vermietungen und weitere Kaufentscheidungen für Wohnräume und Immobilien in den Hintergrund rückten. Aufgrund der sich über die letzten Jahre aufgebaute Wohnungsknappheit in Ballungsräumen und Großstädten, kommt es zudem verstärkt zur Stadtflucht. Die direkten Effekte daraus finden sich in den in Brandenburg steigenden Wohnungs- und Immobilienpreise, sowie dem Auseinanderdriften von Kauf- und Mietpreisen. Die Preise pro Jahr in der Berliner Umgebung stiegen in den letzten fünf Jahren um bis zu 24%. Damit ist es nicht verwunderlich, dass die Vermietung von Wohnraum unter diesen Bedingungen an Attraktivität verliert.
Sinkende Renditen und erschwerte Wohnungssuche
Die Entwicklung wurde nachweislich durch den staatlichen Eingriff mittels Mietendeckel positiv unterstützt. Sowohl die Begrenzung des Mietwachstums als auch die Bestandsmietenreduzierung hat Vermietung und Ankauf von Berliner Immobilien meist unwirtschaftlich gemacht und zu negativen Nettoanfangsrenditen geführt. Die heute zu verzeichnenden Auswirkungen sind auch auf die 2015 eingeführte Mietpreisbremse zurückzuführen. Verstärkt wurde dieser Negativeffekt durch deren Verschärfung im Jahr 2020. Die verwendeten Instrumente zeigten auch in ausländischen Städten und Regionen ähnliche bis gleiche Verläufe. Als Beispiele lassen sich neben Schweden, Wien und New York nennen. Im Big Apple resultierten die Regulierungen letztlich sogar in einem deutlichen Investitionsstau. Es ist an der Zeit, dass Instrumente nicht mehr zur Verkomplizierung und zunehmenden Intransparenz des Wohnungsmarktes führen. Hier bieten sich intensive Auswertungen gesammelter Daten vom Wohnungsmarkt und sozialer Daten an. Weiterhin sollten keine unzureichend geprüften staatlichen Regulierungen vorgenommen werden.
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